INTRODUCTION
Perkenalkan sebelumnya saya adalah Iwan Chandra N, SH. seorang Pengacara/Advokat & konsultan hukum yang berkantor di Bumi Mandiri Tower II, Level 12 Jl. Panglima Sudirman Kav. 66-68 Surabaya.
Perkenalkan sebelumnya saya adalah Iwan Chandra N, SH. seorang Pengacara/Advokat & konsultan hukum yang berkantor di Bumi Mandiri Tower II, Level 12 Jl. Panglima Sudirman Kav. 66-68 Surabaya.
Kami berkeinginan menyalurkan ilmu dan pengetahuan yang telah kami miliki kepada masyarakat luas yang membutuhkan pelayanan hukum khususnya dibidang Pertanahan, Peradilan, Perkawinan, Perjanjian dan Perijinan, oleh karena itu melalui situs blog ini www.iwan-nugraha.blogspot.com silahkan bagi siapa saja yang ingin bertanya dapat memberikan komentarnya dan akan kami jawab sesuai kemampuan kami melalui blog ini. Namun bagi anda yang ingin berkonsultasi langsung secara pribadi maka bisa bertemu langsung (janjian dulu sebelumnya) atau melalui email yaitu iwannugraha10@gmail.com. atau bisa telpon/sms di nomor HP. saya 081331057673 or WA 08989333868.
Setiap dari anda pasti ingin memiliki rumah atau tanah yang dapat digunakan sebagai tempat tinggal atau sekedar untuk investasi masa depan, benar tidak? Ya jelaslah siapa sih yang tidak ingin mempunyai rumah sendiri dengan berbagai fasilitas didalamnya seperti mobil, perlengkapan rumah tangga dan lain-lain, selain itu investasi tanah sekarang ini juga masih banyak diminati oleh masyarakat karena harga tanah tiap tahun pasti mengalami kenaikan sehingga banyak masyarakat yang berbondong-bondong ingin membeli tanah sekedar untuk berinvestasi maupun untuk dijual kembali beberapa tahun kemudian dengan keuntungan yang hampir 2 (dua) kali lipat.
Menurut anda jual beli tanah itu semudah seperti jual beli barang pada umumnya? Oh tidak, tidak semudah itu bos hehehe...karena justru disini kita harus extra hati-hati setiap akan melakukan transaksi atas objek tanah tersebut karena banyak kasus setelah kita membeli tanah yang kita inginkan ternyata dikemudian hari ada orang yang mengklaim atau menuntut bahwa tanah yang telah kita beli tersebut juga miliknya bahkan dengan bukti-bukti kepemilikan tanah yang lebih sempurna daripada bukti-bukti kepemilikan tanah yang kita punyai. Nah loh kena batunya deh !!! saya tidak menakut-nakuti anda, malah kami ingin membantu anda supaya terhindar dari membeli rumah/tanah yang ternyata bersengketa dikemudian hari tentunya terbatas dengan pengetahuan dan pengalaman-pengalaman yang sudah kami miliki selama ini.
Seperti anda semua ketahui bahwa belum semua tanah-tanah di Indonesia sudah bersertifikat, masih banyak yang statusnya masih belum bersertifikat seperti Girik, Letter C, Petok D, Surat Ijo (hanya terdapat di Surabaya), tanah adat dan lain sebagainya. Oleh karena itu dengan masih beragamnya macam bentuk surat tanah di Indonesia maka kita harus berhati-hati khususnya dalam melakukan transaksi atas tanah-tanah yang belum bersertifikat. Selain itu masih banyak lagi kita temui permasalahan-permasalahan lain dimasyarakat misalnya untuk tanah warisan, bagaimana caranya agar dikemudian hari para ahli waris tanah waris tersebut tidak saling berebut bahkan ada beberapa kasus yang extrem antara sesama ahli waris bisa saling membunuh hanya demi untuk mendapatkan tanah warisan…sungguh amat-amat disayangkan jika hal tersebut sampai terjadi dilingkungan keluarga sekitar kita.
Oleh karena itu saya menyarankan agar hal diatas tidak terjadi sebaiknya segera dibuatkan Surat/Akta Pembagian Harta Warisan.
Sebelum saya mulai jelaskan selain sebagai Advokat & Legal Consultant disini kami juga bisa menerima titip tanah/rumah/apartemen/rusun dll. untuk disewakan atau diperjual belikan termasuk pengurusan ke PPAT/Notaris.
TIPS MEMBELI TANAH
Oleh karena itu saya menyarankan agar hal diatas tidak terjadi sebaiknya segera dibuatkan Surat/Akta Pembagian Harta Warisan.
Sebelum saya mulai jelaskan selain sebagai Advokat & Legal Consultant disini kami juga bisa menerima titip tanah/rumah/apartemen/rusun dll. untuk disewakan atau diperjual belikan termasuk pengurusan ke PPAT/Notaris.
TIPS MEMBELI TANAH
Jika anda akan melakuan pembelian tanah maka pertama kali yang harus anda perhatikan adalah siapa nama yang tercantum dalam surat tanahnya. Jika itu nama pemiliknya langsung tidak ada masalah namun yang jadi masalah adalah jika itu nama orang lain atau nama Almarhum orang tuanya. Lalu solusinya bagaimana ?
Jika itu nama orang lain tinggal menanyakan mana akta jual beli antara nama orang yang tercantum di surat tanah dengan nama pemilik yang sekarang. Apabila itu nama almarhum orang tuanya maka berarti itu tanah waris, oleh karenanya jual belinya nanti harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari semua ahli waris almarhum orang tuanya tersebut.
Berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37 ayat (1) menyebutkan bahwa semua peralihan hak baik itu jual beli, hibah dll.kecuali lelang hanya dapat didaftarkan ke BPN untuk proses sertifikat baru maupun balik nama jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
Jadi sejak tahun 1997 maka bentuk peralihan hak perjanjian dibawah tangan tidak dapat dilakukan proses sertifikat di kantor BPN kecuali untuk daerah-daerah yang terpencil yang belum ada Notaris/PPAT maupun PPAT Sementara (biasanya Camat yang bisa merangkap PPAT) nya.
Berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37 ayat (1) menyebutkan bahwa semua peralihan hak baik itu jual beli, hibah dll.kecuali lelang hanya dapat didaftarkan ke BPN untuk proses sertifikat baru maupun balik nama jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
Jadi sejak tahun 1997 maka bentuk peralihan hak perjanjian dibawah tangan tidak dapat dilakukan proses sertifikat di kantor BPN kecuali untuk daerah-daerah yang terpencil yang belum ada Notaris/PPAT maupun PPAT Sementara (biasanya Camat yang bisa merangkap PPAT) nya.
A. Tanah Non Sertifikat
Petok D / Letter C
Jika anda akan membeli tanah non sertifikat misalnya Petok D, Letter C dan lain-lain maka pertama kali yang anda cek adalah membawa surat Petok D nya penjual ke kantor desa/kelurahan setempat untuk dicek apakah nama penjual benar terdaftar dalam buku besar/induk tanah di kantor desa tersebut. Jika namanya tidak tercantum maka surat Petok D tersebut bisa dibilang palsu.
Sebenarnya Petok D sendiri bukanlah bukti kepemilikan tanah yang sah hanya sebagai bukti bahwa pemegangnya telah membayar pajak atas tanah tersebut, oleh karena itu kekuatan hukumnya sangat lemah sekali bila dibandingkan dengan Sertifikat.
Khusus untuk tanah Petok D sebagai bukti peralihan haknya (misal jika bentuknya Jual Beli) dari penjual ke pembeli maka harus dilakukan jual beli dibawah tangan didepan Kepala Desa terlebih dahulu baru kemudian jika akan disertifikatkan dibuatkan Akta Jual Beli nya melalui Notaris PPAT atau PPAT Sementara setempat atau sementara bisa dibuatkan dulu Akta Perikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) + Surat Kuasa Penjual sekedar untuk mengikat kedua belah pihak saja, disini biasanya pihak pembeli cuman sebatas melunasi harga tanah yang diminta penjual saja sedangkan untuk biaya pajak-pajaknya belum dibayarkan, hal ini bertujuan untuk mengikat penjual agar tanahnya tersebut tidak dilepas ke orang lain.
Surat Ijo
Sebenarnya Petok D sendiri bukanlah bukti kepemilikan tanah yang sah hanya sebagai bukti bahwa pemegangnya telah membayar pajak atas tanah tersebut, oleh karena itu kekuatan hukumnya sangat lemah sekali bila dibandingkan dengan Sertifikat.
Khusus untuk tanah Petok D sebagai bukti peralihan haknya (misal jika bentuknya Jual Beli) dari penjual ke pembeli maka harus dilakukan jual beli dibawah tangan didepan Kepala Desa terlebih dahulu baru kemudian jika akan disertifikatkan dibuatkan Akta Jual Beli nya melalui Notaris PPAT atau PPAT Sementara setempat atau sementara bisa dibuatkan dulu Akta Perikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) + Surat Kuasa Penjual sekedar untuk mengikat kedua belah pihak saja, disini biasanya pihak pembeli cuman sebatas melunasi harga tanah yang diminta penjual saja sedangkan untuk biaya pajak-pajaknya belum dibayarkan, hal ini bertujuan untuk mengikat penjual agar tanahnya tersebut tidak dilepas ke orang lain.
Surat Ijo
Surat Ijo itu hanya berupa perjanjian sewa menyewa antara Penyewa dengan Pemkot Surabaya dengan jangka waktu tertentu dan bisa diperpanjang selama tanah tersebut belum digunakan oleh Pemkot Surabaya. Surat Ijo ini hanya terdapat di Surabaya saja dan tidak terdapat di luar Surabaya.
B. Tanah Sertifikat
Sertifikat Hak Milik
Untuk tanah sertifikat maka pertama kali yang anda cek adalah membawa sertifikat asli tersebut bersama penjual ke kantor BPN setempat atau bisa melalui notaris PPAT untuk dilakukan "cek bersih", hasil dari cek bersih biasanya pihak BPN akan memberikan stempel dengan tulisan "telah dilakukan pengecekan dan sesuai dengan buku data pertanahan di BPN" beserta tanggal pengecekan pada lembar halaman peralihan di sertifikat tersebut. Arti cek bersih sendiri adalah untuk mengetahui apakah data dalam sertifikat tersebut sama dengan data yang ada di kantor BPN setempat, jika masih sama (dibuktikan dengan stempel diatas) maka sertifikat tersebut aman artinya tidak sedang dalam jaminan atau sengketa dengan pihak lain.
Perlu saya tekankan bahwa khusus untuk tanah yang sudah ber-Sertifikat maka bukti peralihan haknya (misal jika bentuknya Jual Beli) dari penjual ke pembeli jangan mau hanya berupa kwitansi atau surat perjanjian jual beli dibawah tangan saja tetapi harus langsung dibuatkan dengan Akta Jual Beli (AJB) melalui Notaris PPAT setempat, hal ini dikarenakan agar nantinya bisa diurus balik nama sertifikatnya ke BPN.
Sertifikat Hak Guna Bangunan
Untuk tanah sertifikat HGB maka pertama kali yang anda cek adalah masa berlaku dari SHGB tersebut apakah sudah expired atau belum. Masa berlaku SHGB sendiri adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi sesuai UUPA No. 5 Th 1960 Pasal 35 ayat 1 & 2.
Jika masa HGB tersebut sudah berakhir/expired dan tidak dilakukan perpanjangan maka secara otomatis tanah tersebut jatuh menjadi tanah Negara dan status HGB tersebut menjadi hapus.
HGB ini biasanya diperuntukan untuk perusahaan karena perusahaan tidak boleh memiliki sertifikat hak milik.
AWAS PERHATIKAN
Apabila anda akan membeli tanah baik Petok D maupun Sertifikat Hak Milik untuk digunakan sebagai tempat tinggal/usaha/kantor/bisnis maka cek lebih dahulu apakah status di surat tanahnya tertulis tanah sawah/pertanian atau tanah kering/pekarangan. Jika masih tertulis tanah sawah/pertanian maka harus mengurus izin perubahan peruntukan tanah di BPN setempat terlebih dahulu agar tanah tersebut dapat dipakai sebagai tempat usaha/kantor/bisnis dmll.
Sebagai bukti bahwa sertifikat tanah tersebut telah dilakukan perubahan peruntukan tanah dari tanah pertanian/sawah ke tanah pekarangan/kering maka biasanya BPN akan memberikan suatu keterangan tertulis dalam lembar halaman sertifikat tersebut bahwa tanah tersebut statusnya telah berubah dari tanah sawah/pertanian menjadi tanah kering/pekarangan, maka dengan dasar itulah baru tanah tersebut dapat dipakai sebagai tempat tinggal/usaha/kantor/bisnis dll.
Surat ijin perubahan peruntukan tanah tersebut biasanya juga akan diminta pada saat kita akan melakukan pendirian bangunan misalnya permohonan ijin IMB untuk rumah/ruko/gedung perkantoran dll. kecuali jika tanah tersebut statusnya sudah berupa tanah kering maka tidak ada masalah.
Namun hal ini tidak mutlak biasanya tergantung dari kebijakan pemerintah daerah masing-masing karena saya temukan ada beberapa daerah yang mengharuskan ada ijin perubahan peruntukan tanah terlebih dahulu sebelum membangun dan ada beberapa daerah yang tidak mengharuskan.
BENTUK-BENTUK PERALIHAN HAK
I. HIBAH
Untuk hibah bagi orang yang sudah menikah maka harus ada persetujuan dari pasangan hidupnya dan semua anak-anaknya.
II. JUAL BELI
Tiap jual beli bagi orang yang sudah menikah maka harus ada persetujuan dari pasangan hidupnya.
Bentuk jual beli ini biasanya ada 2 tahap yaitu
a. Tahap pertama
Ikatan Jual Beli (IJB) tujuannya hanya untuk mengikat para pihak saja dan biasanya pihak pembeli sudah melunasi semua harga tanahnya namun belum termasuk pajak-pajak Negara.
b. Tahap kedua
Akta Jual Beli (AJB) keterangannya sama dengan IJB diatas hanya disini pembayarannya sudah termasuk pajak-pajak ke Negara sehingga secara legal sudah sah.
III. WARISAN
Untuk Tanah warisan maka pada saat jual beli harus ada persetujuan dari semua ahli waris almarhum.
TATA CARA BERPERKARA DI PENGADILAN
1. Penggugat mendaftarkan Surat gugatannya ke Pengadilan Negeri setempat dimana objek sengketa berada
2. Penggugat bisa langsung maju sendiri atau menggunakan Jasa pengacara/ Advokat
3. Jika Penggugat adalah perusahaan maka bisa diwakili oleh pekerjanya sendiri asalkan dia mendapatkan Surat kuasa Dari direktur perusahaan
4. Tiap Surat Kuasa sebelum sidang harus didaftarkan terlebih dahulu ke Pengadilan.
5. Dalam Surat gugatan penggugat bisa menuntut ganti kerugian ke tergugat baik materiil maupun immateriil
6. Selain itu penggugat juga bisa sekalian meminta kepada majelis hakim untuk dilakukannya sita jaminan terlebih dahulu terhadap aset-2 milik tergugat jika dikhawatirkan tergugat tidak sanggup/mau membayar ganti rugi atau akan menjual seluruh asetnya sebelum putusan Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
7. Agenda sidang pertama adalah mediasi dimana biasanya majelis hakim akan menunjuk seorang hakim mediator untuk menengahi mediasi para pihak.
8. Apabila mediasi gagal maka akan dilanjutkan dengan pembacaan Surat gugatan dari penggugat dan disini majelis hakim akan memberi waktu minimal seminggu kepada tergugat untuk memberikan Surat jawaban atas gugatan penggugat.
9. Setelah tergugat memberikan Surat jawaban maka majelis hakim akan memberikan waktu bisanya seminggu kepada penggugat untuk memberikan jawaban atas Surat jawaban Dari tergugat atau didunia hukum disebut REPLIK
10. Setelah penggugat memberikan REPLIK maka majelis hakim akan memberikan waktu kepada tergugat biasanya seminggu untuk memberikan jawaban atas REPLIK Penggugat Dan ini disebut DUPLIK.
11. Setalah tergugat menyerahkan duplik maka hakim akan memberikan putusan sela jika tergugat menganggap gugatan tersebut yang berhak menangani bukan Pengadilan negeri.
12. Setelah majelis hakim memberikan putusan sela maka jika salah satu pihak ada yang keberatan bisa mengajukan banding.
To be continue..
Perlu saya tekankan bahwa khusus untuk tanah yang sudah ber-Sertifikat maka bukti peralihan haknya (misal jika bentuknya Jual Beli) dari penjual ke pembeli jangan mau hanya berupa kwitansi atau surat perjanjian jual beli dibawah tangan saja tetapi harus langsung dibuatkan dengan Akta Jual Beli (AJB) melalui Notaris PPAT setempat, hal ini dikarenakan agar nantinya bisa diurus balik nama sertifikatnya ke BPN.
Sertifikat Hak Guna Bangunan
Untuk tanah sertifikat HGB maka pertama kali yang anda cek adalah masa berlaku dari SHGB tersebut apakah sudah expired atau belum. Masa berlaku SHGB sendiri adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi sesuai UUPA No. 5 Th 1960 Pasal 35 ayat 1 & 2.
Jika masa HGB tersebut sudah berakhir/expired dan tidak dilakukan perpanjangan maka secara otomatis tanah tersebut jatuh menjadi tanah Negara dan status HGB tersebut menjadi hapus.
HGB ini biasanya diperuntukan untuk perusahaan karena perusahaan tidak boleh memiliki sertifikat hak milik.
AWAS PERHATIKAN
Apabila anda akan membeli tanah baik Petok D maupun Sertifikat Hak Milik untuk digunakan sebagai tempat tinggal/usaha/kantor/bisnis maka cek lebih dahulu apakah status di surat tanahnya tertulis tanah sawah/pertanian atau tanah kering/pekarangan. Jika masih tertulis tanah sawah/pertanian maka harus mengurus izin perubahan peruntukan tanah di BPN setempat terlebih dahulu agar tanah tersebut dapat dipakai sebagai tempat usaha/kantor/bisnis dmll.
Sebagai bukti bahwa sertifikat tanah tersebut telah dilakukan perubahan peruntukan tanah dari tanah pertanian/sawah ke tanah pekarangan/kering maka biasanya BPN akan memberikan suatu keterangan tertulis dalam lembar halaman sertifikat tersebut bahwa tanah tersebut statusnya telah berubah dari tanah sawah/pertanian menjadi tanah kering/pekarangan, maka dengan dasar itulah baru tanah tersebut dapat dipakai sebagai tempat tinggal/usaha/kantor/bisnis dll.
Surat ijin perubahan peruntukan tanah tersebut biasanya juga akan diminta pada saat kita akan melakukan pendirian bangunan misalnya permohonan ijin IMB untuk rumah/ruko/gedung perkantoran dll. kecuali jika tanah tersebut statusnya sudah berupa tanah kering maka tidak ada masalah.
Namun hal ini tidak mutlak biasanya tergantung dari kebijakan pemerintah daerah masing-masing karena saya temukan ada beberapa daerah yang mengharuskan ada ijin perubahan peruntukan tanah terlebih dahulu sebelum membangun dan ada beberapa daerah yang tidak mengharuskan.
BENTUK-BENTUK PERALIHAN HAK
I. HIBAH
Untuk hibah bagi orang yang sudah menikah maka harus ada persetujuan dari pasangan hidupnya dan semua anak-anaknya.
II. JUAL BELI
Tiap jual beli bagi orang yang sudah menikah maka harus ada persetujuan dari pasangan hidupnya.
Bentuk jual beli ini biasanya ada 2 tahap yaitu
a. Tahap pertama
Ikatan Jual Beli (IJB) tujuannya hanya untuk mengikat para pihak saja dan biasanya pihak pembeli sudah melunasi semua harga tanahnya namun belum termasuk pajak-pajak Negara.
b. Tahap kedua
Akta Jual Beli (AJB) keterangannya sama dengan IJB diatas hanya disini pembayarannya sudah termasuk pajak-pajak ke Negara sehingga secara legal sudah sah.
III. WARISAN
Untuk Tanah warisan maka pada saat jual beli harus ada persetujuan dari semua ahli waris almarhum.
TATA CARA BERPERKARA DI PENGADILAN
1. Penggugat mendaftarkan Surat gugatannya ke Pengadilan Negeri setempat dimana objek sengketa berada
2. Penggugat bisa langsung maju sendiri atau menggunakan Jasa pengacara/ Advokat
3. Jika Penggugat adalah perusahaan maka bisa diwakili oleh pekerjanya sendiri asalkan dia mendapatkan Surat kuasa Dari direktur perusahaan
4. Tiap Surat Kuasa sebelum sidang harus didaftarkan terlebih dahulu ke Pengadilan.
5. Dalam Surat gugatan penggugat bisa menuntut ganti kerugian ke tergugat baik materiil maupun immateriil
6. Selain itu penggugat juga bisa sekalian meminta kepada majelis hakim untuk dilakukannya sita jaminan terlebih dahulu terhadap aset-2 milik tergugat jika dikhawatirkan tergugat tidak sanggup/mau membayar ganti rugi atau akan menjual seluruh asetnya sebelum putusan Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
7. Agenda sidang pertama adalah mediasi dimana biasanya majelis hakim akan menunjuk seorang hakim mediator untuk menengahi mediasi para pihak.
8. Apabila mediasi gagal maka akan dilanjutkan dengan pembacaan Surat gugatan dari penggugat dan disini majelis hakim akan memberi waktu minimal seminggu kepada tergugat untuk memberikan Surat jawaban atas gugatan penggugat.
9. Setelah tergugat memberikan Surat jawaban maka majelis hakim akan memberikan waktu bisanya seminggu kepada penggugat untuk memberikan jawaban atas Surat jawaban Dari tergugat atau didunia hukum disebut REPLIK
10. Setelah penggugat memberikan REPLIK maka majelis hakim akan memberikan waktu kepada tergugat biasanya seminggu untuk memberikan jawaban atas REPLIK Penggugat Dan ini disebut DUPLIK.
11. Setalah tergugat menyerahkan duplik maka hakim akan memberikan putusan sela jika tergugat menganggap gugatan tersebut yang berhak menangani bukan Pengadilan negeri.
12. Setelah majelis hakim memberikan putusan sela maka jika salah satu pihak ada yang keberatan bisa mengajukan banding.
To be continue..
